O podílovém spoluvlastnictví jsem napsala případovou studii ke zkoušce ISO. Práce měla 30 stran a já se budu snažit vám ty nejdůležitější poznatky a informace, které by vás mohly zajímat sdělit v těchto pár řádcích:
Cílem tohoto příspěvku je poukázat na jinou formu vlastnictví nemovitostí a to na podílové
spoluvlastnictví. S tímto spoluvlastnictvím se v realitní praxi také hodně setkáváme a musíme umět pojmy vlastnictví a spoluvlastnictví od sebe rozlišit a rozpoznat rozdíly a eventuální nástrahy v obchodu.
Spoluvlastnictví označuje vlastnictví dvou nebo více osob k jedné společné věci zároveň. Spoluvlastnické podíly mohou být určeny ideálně (myšlené podíly) nebo také reálně (tj. spoluvlastník má určenu část, která patří jen jemu).
V podílovém spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek jsou společné prostory domu, zatímco jednotlivé byty a nebytové prostory (jednotky) jsou předmětem samostatného vlastnického práva jednotlivých vlastníků. Velikost podílů na společných částech domu se určuje vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Podíl na společných prostorách samozřejmě přechází spolu s vlastnictvím bytu.
Nevýhody podílového spoluvlastnictví:
– Spoluvlastnickým podílem nelze zaručit hypotéku
Jedním z důvodů, proč se klienti realitních kanceláří nákupům ideální poloviny nemovitosti vyhýbají, může být fakt, že spoluvlastnický podíl banka neakceptuje jako zástavu. Klient zvažující koupi ideální poloviny domu proto financování nemůže řešit hypotékou, pokud tedy nevlastní jinou nemovitost, kterou by mohl bance poskytnout jako zástavu.
– Neefektivní správa nemovitosti
Nevýhodou vlastnictví ideální poloviny nemovitosti je skutečnost, že na všech úpravách a změnách se musí majitelé společně dohodnout. Přičemž dohoda se zpravidla netýká pouze majitelů, dejme tomu bratrů dědiců, ale do rozhodování vstupují i jejich případní rodinní příslušníci (manželky, děti), a potom nalézt společnou řeč může být opravdu problém.
– Exekuce
Nevýhoda vlastnictví ideální poloviny se naplno projeví v případě, ze na jednoho ze spoluvlastníků byla uvalena exekuce. Exekuční rozhodnutí se totiž netýká pouze konkrétního podílu jednoho ze spoluvlastníků, ale je uvaleno na celou nemovitost (jedná se o rodinné domy, kde nejsou byty, ne o dům s byty, kde každý spoluvlastník užívá svůj byt) a může se týkat dokonce osobních movitých věcí, které exekutor v domě nalezne, bez rozdílu, komu věc patří. Dodatečné rozdělení nemovitosti na dvě bytové jednotky v průběhu exekučního řízení nepřipadá v úvahu. Katastrální úřad tuto změnu již nezapíše. Prodej a nakládání s ideální polovinou, jak z textu vyplývá, je velice složitý a pro většinu zájemců neatraktivní, z tohoto důvodu se tento typ nemovitostí prodává velice často hluboko pod jejich tržní cenou.
Prohlášení vlastníka – řešení
Prohlášení vlastníka budovy je jednostranný právní úkon vlastníka, kterým vlastník budovy prohlašuje, že v domě vymezuje jednotky (byty a nebytové prostory) podle zákona. Vkladem tohoto prohlášení do katastru nemovitostí se stane dosavadní vlastník budovy vlastníkem každé jednotky. Tento dokument je základním předpokladem pro převod vlastnictví jednotlivých jednotek v budově. Prohlášení lze učinit pouze písemně a musí v něm být podle zákona č. 72/1994, Sb., o vlastnictví bytů uvedeno především označení budovy podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově, popis jednotek, jejich příslušenství, podlahové plochy a popisy jejich vybavení, určení, jaké části budovy jsou společnými vlastníkům všech jednotek nebo jen vlastníkům některých jednotek, stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy; označení pozemku, jenž je předmětem převodu vlastnictví nebo jiných práv.
Prohlášení by mělo obsahovat práva a závazky týkající se budovy, jejich společných částí a práva k pozemku přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek, pravidla pro příspěvky spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, případně domu jako celku či pravidla pro správu společných částí domu nebo domu jako celku, jakož i označení osoby, jež byla pověřena správou domu. Současně je nezbytné k prohlášení přiložit půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek.
Společnými částmi domu se rozumí části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní konstrukce, vchody, schodiště, chodby a celá řada dalších prostorů, a to i když jsou umístěny mimo dům. Za společné části domu se též považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny).
Je-li katastrálním úřadem povoleno zavkladování prohlášení vlastníka, dochází k vymezení jednotek v domě, přičemž až k tomuto okamžiku je možné převádět vlastnické právo k takovým jednotkám. V případě převodu jednotky, však dochází i k převodu podílového spoluvlastnictví společných prostor domu a k pozemkům, na nichž se dům nachází.
Převod se realizuje na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, která musí obsahovat označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově, popis bytu nebo nebytového prostoru a jejich příslušenství, určení jejich podlahové plochy a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu podle zákona a to včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv údaji podle katastru nemovitostí, a jaká práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku přecházejí z dosavadního vlastníka domu na vlastníka jednotky.
Shrnutí práv a povinností spoluvlastníků
Každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci. Při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů a z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně.
Spoluvlastníci rozhodují o společné věci prostou většinou podle velikosti svých podílů, přičemž podíly nejsou reálně určenou částí věci, ale ideální mírou určující vliv na nakládání s danou věcí. Není-li spoluvlastníky určeno jinak, jsou všechny podíly stejné. Při rovnosti hlasů nebo při nemožnosti dosáhnout většiny, případně jde-li o důležitou změnu společné věci a přehlasovaní spoluvlastníci s přijatým rozhodnutím nesouhlasí, rozhodne na návrh některého spoluvlastníka soud. Z právních úkonů týkající se společné věci jsou oprávněni i povinni společně a nerozdílně.
Spoluvlastníci jsou povinni poměrně nést náklady na věc ve společném vlastnictví a stejně tak požívat užitky. Jednoduše řečeno, např. u podílu ½ a ½ jsou oba spoluvlastníci povinni hradit polovinu nákladů na udržování věci v provozuschopném stavu a stejně tak mají oba právo čerpat užitky (obývání, pronájem apod).
Podílovému spoluvlastníku, který užívá společnou věc nad rozsah svého spoluvlastnického podílu, vzniká bezdůvodné obohacení. Protože není schopen spotřebované plnění v podobě výkonu práva nájmu vrátit, musí ostatním spoluvlastníkům poskytnout peněžitou náhradu jako ekonomickou protihodnotu toho, co nemůže být vydáno.
V případě, že společnou věc užívá samotný spoluvlastník věci, není-li dohodnuto jinak, zohlední se tato skutečnost v rámci vyúčtování hospodaření se společnou věcí, a to zásadně ve výši obvyklého nájemného za užívání věci v daném místě a čase. Pokud je užíván byt pro vlastní potřebu spoluvlastníka, jehož právní důvod užívání vznikl ještě před nabytím
vlastnictví věci za účinnosti tzv. regulované nájemného, lze s přihlédnutím k osobním a majetkovým poměrům vycházet z výše regulovaného nájemného bytu.
Spoluvlastníci se sice podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví v míře vyjádřené podílem, avšak navenek jsou z právních úkonů týkajících se společné věci oprávněni a povinni společně a nerozdílně. To znamená, že kdokoliv ze spoluvlastníků je oprávněn žádat vůči dlužníkovi celé plnění a dlužník je povinen plnit tomu, kdo požádal první. Splní-li dlužník celý závazek jednomu ze spoluvlastníků, nemohou již od něho ostatní nic žádat. Vypořádání mezi spoluvlastníky pak závisí na velikosti jejich spoluvlastnických podílů. Naopak v postavení dlužníků jsou spoluvlastníci rovněž povinni plnit společně a nerozdílně, takže se věřitel může obrátit na kteréhokoliv ze spoluvlastníků, aby poskytl celé plnění.
K podání žaloby o zaplacení např. dlužného nájemného je tudíž oprávněn kterýkoliv (i menšinový) spoluvlastník a souhlas ostatních spoluvlastníků se k jeho věcné legitimaci nevyžaduje.
Od 1. 1. 2018 je uzákoněno předkupní právo k nemovitostem v podílovém spoluvlastnictví.
Související obrázky:
