Sladká návnada jménem „Bez provize“
Inzeráty na sociálních sítích často křičí: „Neplatíte žádnou provizi realitce!“ Pro kupujícího to zní jako jackpot. Psychologie funguje jasně. Vidí ušetřených pár set tisíc, které by jinak nechal makléři. Jenže to, co vypadá jako bonus, v sobě skrývá zásadní háček.
Hlavní problém: Ceny „vycucané z prstu“
Samoprodejci nemají k dispozici cenové mapy, data z katastru ani zkušenosti. Jak tedy stanovují cenu?
- Podle souseda: „Když soused před rokem prodal za pět milionů, já chci pět a půl.“
- Podle emocí: Do ceny promítají citovou vazbu („v tomhle domě jsem vyrostl“) nebo náklady na rekonstrukci, které ale tržní hodnotu o tolik nezvedají.
- Chybí koordinace: Makléř funguje jako filtr reality. Samoprodejce nikdo neusměrňuje, a tak si „jedou svoje ceny“, které jsou často o 10 až 20 % nad reálnou hodnotou.
Výsledek: Kupující sice neplatí provizi makléři, ale přeplatí statisíce na samotné kupní ceně, protože nemovitost je jednoduše předražená.
Technický stav aneb Kupujete zajíce v pytli?
Když kupujete nemovitost přes realitku, dobrý makléř se ptá na technický stav, vyžaduje dokumentaci, prověřuje právní vady (věcná břemena, exekuce) a zkušeným okem vidí věci, které laik přehlédne. U samoprodejců na sociálních sítích ale často narazíte na dva nebezpečné scénáře:
- Záměrné zatajení vad: Majitel ví, že do střechy zatéká, izolace stojí za nic nebo že sousedské vztahy jsou na bodu mrazu. Protože chce prodat za každou cenu a co nejdráž, jednoduše o tom pomlčí. Na sociálních sítích neexistuje žádná kontrola.
- Nevědomost prodávajícího: Majitel v domě žije 20 let a spoustu věcí bere jako normu („že tady trochu vlhne zeď? To dělalo vždycky“). Nechce nikoho podvést, ale jako laik nedokáže technický stav objektivně posoudit.
Proč je to past pro kupujícího? Kupující má radost, že „ušetřil za provizi“, ale do půl roku po nastěhování zjistí, že ho čeká skrytá rekonstrukce za půl milionu. Celá iluze o levném nákupu bez realitky se v tu ránu sesype jako domeček z karet.
Proč je to past pro prodávajícího? Mnoho samoprodejců netuší, že za skryté vady odpovídají ze zákona až 5 let po prodeji. Pokud kupující s dobrým právníkem vady odhalí, může po prodávajícím zpětně požadovat obrovské slevy nebo dokonce odstoupení od smlouvy. Profesionální makléř by prodávajícího na toto riziko upozornil a pomohl technický stav správně popsat ve smlouvě, aby byl majitel krytý. Bez makléře jde prodávající do obrovského finančního rizika.
Co v těch inzerátech chybí? (Role makléře)
- Makléř drží emoce na uzdě a vyjednává chladnou hlavou.
- Nastavuje cenu podle reálných prodejů, ne podle přání.
- Zajistí, že obchod proběhne bezpečně (právní zázemí, advokátní úschova).
Kupovat nebo prodávat nemovitost „na koleni“ přes sociální sítě s vidinou, že ušetřím na provizi, je jako operovat si slepé střevo doma v kuchyni, abych neušetřil za doktora. Ve finále se ta „úspora“ ukáže jako ta nejdražší varianta.
Související obrázky:
